Czy zakaz pobierania prowizji od dwóch stron transakcji w pośrednictwie nieruchomości wpłynie na branżę ubezpieczeniową?
Rząd zapowiada zakaz pobierania przez pośrednika nieruchomości prowizji jednocześnie od kupującego i sprzedającego. To na razie projekt wpisany do wykazu prac rządu, nie obowiązujące prawo. Pytanie, które zadaje sobie branża ubezpieczeniowa, brzmi: czy ta sama logika — „pracujesz dla jednej strony, od niej bierzesz pieniądze” — przyjdzie po agentów i brokerów. Odpowiedź jest mniej oczywista, niż się wydaje.
Rząd mówi „stop” podwójnej prowizji — co naprawdę się wydarzyło
Zacznijmy od uczciwego ustawienia faktów, bo nagłówki wyprzedziły tu legislację. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wpisało do wykazu prac legislacyjnych rządu założenia nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednym z jej filarów ma być zakaz pobierania przez pośrednika wynagrodzenia jednocześnie od obu stron transakcji. Rząd deklaruje przyjęcie projektu w trzecim kwartale 2026 roku.
To ważne rozróżnienie: wpis do wykazu prac to dopiero początek drogi. Przed nami jeszcze tekst projektu, konsultacje, przyjęcie przez Radę Ministrów, Sejm, Senat, podpis prezydenta i okres na wejście w życie. Na dziś podwójna prowizja jest legalna — ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 179b jej nie zakazuje, wymaga jedynie odrębnej umowy z każdą stroną. Kto pisze „nowe prawo zakazało”, wyprzedza fakty o kilka etapów.
Jak dziś działa podwójna prowizja i dlaczego to konflikt interesów
Mechanizm jest prosty i właśnie dlatego budzi spór. Pośrednik podpisuje umowę i ze sprzedającym, i z kupującym, a prowizję — zwykle kilka procent ceny — pobiera od obu. Problem w tym, że interesy tych stron są przeciwstawne: sprzedający chce sprzedać drożej, kupujący kupić taniej. Pośrednik opłacany przez obie strony staje w rozkroku — komu właściwie doradza, gdy negocjuje cenę.
To klasyczny konflikt interesów wpisany w model wynagradzania. Zwolennicy zmiany mówią wprost: pośrednik powinien reprezentować tę stronę, z którą zawarł umowę, i od niej brać pieniądze. Wtedy wiadomo, czyje interesy chroni. Z punktu widzenia kupującego mieszkanie na rozgrzanym rynku ta przejrzystość bywa warta więcej niż pozornie niższa prowizja podzielona między dwie strony.
Co konkretnie ma zmienić projekt
Zakaz podwójnej prowizji to nie jedyny element zapowiadanej nowelizacji. Z założeń wynika kilka zmian, które razem mają uporządkować rynek pośrednictwa:
- Zakaz wynagrodzenia od obu stron — pośrednik bierze pieniądze tylko od strony, z którą ma umowę.
- Ustawowy katalog czynności — minimum, za które pośrednik odpowiada zawsze, niezależnie od zapisów umowy.
- Reguły publikacji ogłoszeń — zakaz wystawiania oferty bez umowy z właścicielem i obowiązek oznaczania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika.
- Wzmocniona Inspekcja Handlowa — kontrola, m.in. czy nie pobrano wynagrodzenia od obu stron, z sankcjami od kar finansowych po zakaz prowadzenia działalności.
Resort nie zdecydował się natomiast na ustawowy limit procentowy prowizji — chodzi o to, kto płaci, nie ile. To istotne, bo pokazuje kierunek myślenia regulatora: walka z konfliktem interesów, a nie z samą wysokością wynagrodzenia.
Ten sam problem w ubezpieczeniach: agent, broker, multiagent
Tu zaczyna się część, która interesuje czytelnika polis. Bo dystrybucja ubezpieczeń też zna pytanie „dla kogo właściwie pracuje ten, kto mi sprzedaje”. Tyle że role są tu inne niż na rynku nieruchomości i warto je rozdzielić, zanim przeniesiemy analogię.
| Pośrednik | Czyj interes reprezentuje | Kto płaci wynagrodzenie |
|---|---|---|
| Agent | Zakładu ubezpieczeń (jednego lub kilku) | Zakład — prowizja agencyjna |
| Multiagent | Zakładów, z którymi ma umowy (oferuje kilka) | Zakłady — prowizja od każdego |
| Broker | Klienta (działa na jego zlecenie) | Zakład — kurtaż |
Najciekawszy jest broker. Formalnie działa w interesie klienta — to on ma znaleźć dla Ciebie najlepszą ochronę. A mimo to jego wynagrodzenie, zwane kurtażem, płaci zakład ubezpieczeń, z którym ostatecznie zawierasz umowę. To strukturalny konflikt wbudowany w sam model: doradza Ci ktoś, komu płaci druga strona. Brzmi znajomo, prawda?
Uwaga na pojęcia: kurtaż to nie to samo co prowizja agencyjna. Prowizja agencyjna to wynagrodzenie agenta reprezentującego zakład. Kurtaż to wynagrodzenie brokera, który reprezentuje klienta, ale również wypłaca je zakład. To dwie różne instytucje prawne, mimo że w obu przypadkach pieniądze idą od ubezpieczyciela — mylenie ich prowadzi do błędnych wniosków.
Dlaczego analogia kuleje: jedna strona zawsze płaci
Tu trzeba ostudzić emocje. Mechaniczne przeniesienie „zakazu podwójnej prowizji” na ubezpieczenia nie ma sensu, bo w ubezpieczeniach nie ma symetrycznej, dwustronnej prowizji jak u pośrednika nieruchomości. Klient zwykle nie płaci agentowi ani brokerowi wprost — płaci zawsze zakład, czy to prowizją, czy kurtażem. Nie da się więc „zakazać brania od obu stron”, skoro jedna strona i tak nie płaci pośrednikowi bezpośrednio.
Problem w ubezpieczeniach jest zatem inny w formie, choć podobny w istocie. Nie chodzi o to, że pośrednik bierze od dwóch stron, lecz o to, że doradza klientowi ktoś wynagradzany przez ubezpieczyciela — i że wysokość prowizji może podpowiadać, który produkt „warto” sprzedać. To temat zachęt (inducements) i jakości doradztwa, a nie podwójnego rachunku. Dlatego przed podpisaniem polisy warto rozumieć, kim jest broker ubezpieczeniowy i na czym polega jego rola, oraz jak wybrać multiagencję, żeby później nie żałować — bo to od modelu pośrednika zależy, czyje interesy realnie stoją za rekomendacją.
Co już mówi prawo o konflikcie interesów w ubezpieczeniach
Rynek ubezpieczeń nie jest w tej sprawie pustą kartą — regulacja konfliktu interesów już istnieje. Ustawa z 2017 roku o dystrybucji ubezpieczeń, wdrażająca unijną dyrektywę IDD, nakłada na pośredników obowiązki, których pośrednik nieruchomości długo nie znał. To analiza potrzeb klienta (APK) przed sprzedażą, obowiązek działania uczciwie i w najlepszym interesie klienta oraz ujawnianie charakteru wynagrodzenia i ewentualnego konfliktu interesów.
W praktyce oznacza to, że dystrybutor powinien Ci powiedzieć, czy jest agentem, czy brokerem, i jak jest wynagradzany. To nie znosi konfliktu wbudowanego w model, ale każe go ujawnić — a ujawniony konflikt łatwiej kontrolować. Z tego punktu widzenia ubezpieczenia są już krok przed rynkiem nieruchomości, który dopiero teraz dostaje ustawowy katalog obowiązków pośrednika. Jak zmieniały się zasady sprzedaży polis i co to oznacza dla kupującego, opisujemy w tekście o nowych zasadach sprzedaży ubezpieczeń.
Bruksela i EIOPA: prowizje pod lupą
Według raportów europejskiego nadzoru ubezpieczeniowego temat prowizji jest realnie na stole — choć nie w formie prostego zakazu. Unia rozważała w ramach strategii inwestycji detalicznych (Retail Investment Strategy) ogólny zakaz prowizji, ale w porozumieniu z grudnia 2025 roku od niego odstąpiono. Zamiast zakazu wprowadzono mocniejszy test: prowizja jest dopuszczalna, jeśli podnosi jakość usługi i ogranicza konflikty, oraz wymóg „value for money” dla produktów inwestycyjno-ubezpieczeniowych.
Jednocześnie EIOPA, europejski nadzór ubezpieczeń, w raporcie o stosowaniu dyrektywy IDD z marca 2026 roku wprost zauważyła, że źle ustawione zachęty i brak przejrzystości nadal zagrażają konsumentom — zwłaszcza przy ubezpieczeniach na życie i ochronie kredytu. Co istotne dla naszego pytania: część krajowych nadzorów rozważa krajowe ograniczenia prowizji, łącznie z ich zakazem. To nie jest polski projekt ustawy, ale realny kierunek dyskusji regulacyjnej w Europie.
Werdykt: czy logika nieruchomości przyjdzie po ubezpieczenia
Zbierzmy to w jedną odpowiedź. Mechanicznie — nie. „Zakaz podwójnej prowizji” z rynku nieruchomości nie przeniesie się na ubezpieczenia jeden do jednego, bo tam nie ma dwustronnej prowizji do zakazania. Klient płaci składkę, a pośrednika finansuje zakład. To inny układ niż pośrednik nieruchomości inkasujący od kupującego i sprzedającego naraz.
Kierunkowo jednak — owszem, presja jest realna i idzie z dwóch stron. Z Brukseli, gdzie EIOPA sygnalizuje, że część nadzorów myśli o ograniczaniu prowizji. I z Polski, gdzie KNF od lat sięga po interwencje produktowe — choćby tę z 2021 roku ograniczającą opłaty w ubezpieczeniach z funduszem kapitałowym — oraz wymaga przejrzystego prezentowania kosztów. Wspólny mianownik obu rynków jest ten sam: regulator chce wiedzieć, dla kogo naprawdę pracuje ten, kto sprzedaje. Dla Ciebie jako kupującego polisę praktyczny wniosek jest prosty — pytaj, kto pośrednika wynagradza, i czy to agent jednego zakładu, multiagent, czy broker działający na Twoje zlecenie.
Najczęstsze pytania
Czy pośrednik nieruchomości może dziś brać prowizję od kupującego i sprzedającego?
Tak — to wciąż legalne, jeśli ma odrębną umowę i zgodę każdej ze stron. Zapowiadany projekt ma to zmienić, ale na lipiec 2026 zakaz jeszcze nie obowiązuje.
Czy zakaz podwójnej prowizji już wszedł w życie?
Nie. To założenia wpisane do wykazu prac rządu (czerwiec 2026); przyjęcie projektu przez Radę Ministrów planowane jest na trzeci kwartał 2026, a potem czeka go droga sejmowa.
Kto u brokera ubezpieczeniowego płaci za usługę?
Formalnie zakład ubezpieczeń — w postaci kurtażu — mimo że broker działa w interesie klienta. To wbudowany konflikt, który prawo każe ujawniać.
Czym różni się agent od brokera?
Agent reprezentuje zakład ubezpieczeń, broker — klienta. Obu wynagradza zakład, ale ich status prawny i obowiązki są różne.
Czy Unia zakazała prowizji w ubezpieczeniach?
Nie. Strategia inwestycji detalicznych (porozumienie z grudnia 2025) odrzuciła ogólny zakaz prowizji; wprowadziła test jakości usługi i wymóg „value for money”. Zakaz pozostał opcją dla państw członkowskich.
Czy grozi nam „zakaz podwójnej prowizji” w ubezpieczeniach?
Mechanicznie nie — model wynagradzania jest inny. Ale EIOPA potwierdza, że część nadzorów rozważa ograniczanie prowizji, więc presja regulacyjna na przejrzystość jest realna.
Źródła
- Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów (status projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami)
- Ustawa o dystrybucji ubezpieczeń (Dz.U. 2017 poz. 2486) (APK, ujawnianie konfliktu i wynagrodzenia)
- KNF — interwencje produktowe (ograniczenie opłat w ubezpieczeniach z UFK)
- EIOPA — III raport o stosowaniu IDD (30.03.2026) (zachęty, rozważane ograniczenia prowizji)
Stan na lipiec 2026. Zakaz podwójnej prowizji w pośrednictwie nieruchomości to projekt w wykazie prac rządu (przyjęcie planowane na III kw. 2026), a nie obowiązujące prawo. Numer projektu w Rządowym Procesie Legislacyjnym nie był jeszcze opublikowany w chwili przygotowania tekstu.
Tomasz Sokołowski — redaktor portalu amplicolife.pl, specjalizacja: ubezpieczenia osobiste i finanse domowe. Pisze o polisach na życie, OC/AC, ubezpieczeniach mieszkaniowych i decyzjach finansowych z perspektywy gospodarstwa domowego. Tekst ma charakter informacyjny i opisuje stan legislacji na lipiec 2026.
