Zalanie mieszkania a likwidacja szkody — jak przygotować zdjęcia, protokół i kosztorys

Wysokość odszkodowania za zalanie rzadko rozstrzyga się na etapie sporu. Rozstrzyga się w pierwszej dobie, przy pomocy telefonu z aparatem i kartki papieru. Ubezpieczyciel wycenia to, co da się udokumentować — reszta pozostaje twierdzeniem poszkodowanego przeciwko ustaleniom likwidatora, który był na miejscu dwa tygodnie po zdarzeniu i zastał już wyschnięte ściany.

Poniżej: co i jak dokumentować, żeby wycena odpowiadała rzeczywistej szkodzie.

Kolejność działań w dniu zdarzenia

Obowiązki poszkodowanego są dwa i bywają mylone. Pierwszy to zapobieżenie zwiększaniu się szkody — zakręcenie wody, zebranie jej, wyniesienie mienia, uruchomienie osuszania. Drugi to zgłoszenie szkody w terminie wynikającym z umowy, zwykle liczonym w dniach od jej stwierdzenia.

Te dwa obowiązki bywają przedstawiane jako sprzeczne — „nie sprzątaj, bo przyjedzie rzeczoznawca”. To nieporozumienie. Zaniechanie zabezpieczenia mienia może być podstawą do obniżenia wypłaty. Rozwiązaniem nie jest bezczynność, tylko dokumentacja wykonana przed sprzątaniem.

Zdjęcia: co konkretnie fotografować

Najczęstszy błąd to kilka ogólnych zdjęć mokrej podłogi. Taka dokumentacja nie pozwala wycenić niczego poza faktem, że doszło do zalania. Potrzebny jest komplet:

• ujęcia ogólne każdego pomieszczenia z widocznym całym obrysem — pozwalają ustalić powierzchnię,
• zbliżenia uszkodzeń: zacieków, odspojeń, spuchniętych krawędzi paneli, zamoczonych mebli,
• zdjęcia z miarką lub innym przedmiotem odniesienia, gdy chodzi o wysokość zalania na ścianie,
• źródło zalania, jeśli jest widoczne, oraz uszkodzony element instalacji przed jego wymianą,
• tabliczki znamionowe i numery seryjne sprzętów, które ucierpiały,
• nagranie wideo z komentarzem — jednym przejściem przez mieszkanie, z podaniem daty i godziny.

Zdjęcia rób przed rozpoczęciem sprzątania i powtórz je po kilku dniach — część uszkodzeń, jak wybrzuszenia podłogi czy zacieki na suficie, ujawnia się z opóźnieniem. Zachowaj oryginalne pliki z metadanymi, nie tylko kopie wysłane komunikatorem.

Protokół szkody i spis mienia

Protokół to prosty dokument opisujący: datę i godzinę zdarzenia, źródło zalania, wykaz zalanych pomieszczeń z powierzchniami, listę uszkodzonych elementów budowlanych i listę zniszczonego mienia ruchomego. Jeśli zalanie przyszło od sąsiada lub z części wspólnych, protokół sporządzany przy udziale administracji albo wspólnoty ma dodatkową wartość — potwierdza przyczynę, a nie tylko skutek.

Do spisu mienia dołącz dowody wartości: faktury, paragony, potwierdzenia płatności kartą, wydruki z historii zamówień. Przy rzeczach starszych, dla których nie ma dokumentów, wskaż model i rok zakupu — to i tak lepsza podstawa niż sama nazwa kategorii.

Pomocny bywa gotowy formularz porządkujący te informacje; przykład takiego dokumentu wraz z opisem wyceny szkód znajdziesz pod adresem https://www.protek.pl/protokol-zalania-i-wycena-szkod/. Uzupełniony w dniu zdarzenia jest wart więcej niż odtwarzanie przebiegu z pamięci po miesiącu.

Pomiary wilgotności jako dowód

To element pomijany najczęściej, a bywa decydujący. Likwidator ogląda mieszkanie, gdy powierzchnie zdążyły obeschnąć, i widzi ściany, które „wyglądają normalnie”. Tymczasem zawilgocenie w głębi przegrody utrzymuje się tygodniami i to ono decyduje o realnym zakresie prac.

Protokół z pomiarów wilgotności, wykonany w kilku punktach i powtórzony w czasie, pokazuje zasięg szkody w sposób, którego nie da się podważyć oglądem. Jest też najlepszym uzasadnieniem dla kosztu osuszania i dla zakresu wymiany materiałów w kosztorysie.

Zalanie od sąsiada lub z części wspólnych

Gdy woda przyszła z zewnątrz twojego lokalu, dochodzi drugi wątek: kto odpowiada. Zasada ogólna jest taka, że odpowiada ten, kto do szkody doprowadził — jeżeli można przypisać mu winę. Przy awarii instalacji w lokalu sąsiada zwykle chodzi o zaniedbanie stanu technicznego; przy awarii pionu lub innego elementu wspólnego odpowiedzialność spoczywa na wspólnocie albo spółdzielni.

W praktyce najprostsza droga prowadzi przez własną polisę mieszkaniową, o ile obejmuje ryzyko zalania. Ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie, a następnie sam dochodzi zwrotu od odpowiedzialnego lub jego ubezpieczyciela. Oszczędza to sporu z sąsiadem, z którym mieszka się dalej na jednym piętrze.

Niezależnie od wybranej drogi warto zadbać o dwie rzeczy: pisemne oświadczenie sprawcy albo protokół sporządzony z udziałem administracji oraz udokumentowanie momentu zgłoszenia. Ustne przyznanie się sąsiada bywa później wycofywane, a przy braku dokumentu spór zmienia się w słowo przeciwko słowu.

Kiedy powołać własnego rzeczoznawcę

Niezależna opinia ma sens przy większych szkodach i tam, gdzie rozbieżność między kosztorysem ubezpieczyciela a realnym kosztem odtworzenia jest znacząca. Koszt takiej opinii ponosi na wstępie poszkodowany, ale przy istotnej różnicy w wycenie zwraca się i bywa uwzględniany w rozliczeniu.

Rzeczoznawcę warto zaangażować, zanim rozpocznie się prace naprawcze — po odtworzeniu ścian i podłóg ocena zakresu szkody opiera się już wyłącznie na twojej dokumentacji. To kolejny powód, żeby zdjęcia i pomiary z pierwszych dni były kompletne.

Kosztorys i najczęstsze przyczyny zaniżeń

Kosztorys ubezpieczyciela opiera się zwykle na cennikach normatywnych. Rozbieżność z ofertami rynkowymi jest zjawiskiem normalnym i właśnie dlatego warto mieć własne wyceny — dwie niezależne oferty wykonawców to konkretny argument przy różnicy zdań.

Typowe powody zaniżeń, które da się przewidzieć:

• pominięcie prac towarzyszących: demontażu, wyniesienia gruzu, zabezpieczenia pomieszczeń, ponownego montażu,
• wycena wyłącznie powierzchni bezpośrednio zalanej, bez uwzględnienia konieczności odtworzenia całej płaszczyzny,
• nieuwzględnienie kosztu osuszania i pomiarów kontrolnych,
• przyjęcie wysokiego stopnia zużycia mienia bez uzasadnienia,
• brak wyceny szkód, które ujawniły się później, bo nie zostały zgłoszone w uzupełnieniu.

Osobna sprawa to szkody ujawniające się z opóźnieniem. Zawilgocenie, które po tygodniu wyglądało na powierzchowne, po miesiącu potrafi dać odspojony tynk, wybrzuszoną podłogę albo pleśń w narożniku. Takie skutki zgłasza się jako uzupełnienie do już prowadzonej sprawy — im szybciej, tym łatwiej wykazać związek z pierwotnym zdarzeniem. Dlatego przez kilka tygodni po zalaniu warto robić kontrolne zdjęcia tych samych miejsc, nawet jeśli pozornie nic się nie dzieje.

Jeśli decyzja jest niesatysfakcjonująca, przysługuje odwołanie do ubezpieczyciela, a następnie wniosek do Rzecznika Finansowego. Do obu potrzebna jest ta sama rzecz: dokumentacja z dnia zdarzenia. Kwadrans poświęcony na zdjęcia i spis w pierwszej dobie ma na wysokość wypłaty większy wpływ niż wszystkie późniejsze pisma razem wzięte.

materiały partnera (lh)